¿Cómo invertir en el sector inmobiliario en España?

Como inversor se puede estar planteando realizar una inversión en el sector inmobiliario en España pero sin tener muy claro cómo llevarla a cabo sin incurrir en costes innecesarios que puedan poner en peligro la rentabilidad de la misma.  El inversor latinoamericano, desde el año 2022, se enfrenta a un nuevo tributo, el Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas, que debe ser tenido en consideración a la hora de decidir cómo estructurar la inversión.

El impuesto grava el patrimonio neto por encima de tres millones de euros. Los inversores que no son residentes fiscales en España están gravados exclusivamente por el patrimonio localizado en ese país.

Antes de entrar en la cuestión impositiva, se explica el procedimiento a seguir para la compra del bien inmueble.

Para poder realizar cualquier tipo de inversión en el mercado español, el inversor extranjero, no residente en España, debe contar con un número de identificación denominado “NIE”, en el caso de que la inversión se haga a título de persona física, o “NIF” si la inversión la realiza una sociedad extranjera. 

El primero, “NIE” es otorgado por la Policía en España, el segundo, “NIF”, por la Administración Tributaria de dicho país. La obtención de uno u otro no requiere la presencia física del inversor en España, sino que es posible recabarlos a través de un apoderado al efecto. 

Una vez que el inversor cuenta con su “NIE” o “NIF” ya puede llevar a cabo la inversión deseada y el siguiente paso será realizar una revisión (“due diligence”) de la propiedad cuya adquisición se pretende. Es práctica habitual en el mercado español, la firma de un contrato de “arras” con la finalidad de “asegurar” la compra de la propiedad. 

Cómo invertir en el sector inmobiliario en España
Los inversores que no son residentes fiscales en España están gravados exclusivamente por el patrimonio localizado en ese país/Foto: Unsplash

La situación actual del mercado español, en especial en determinadas zonas como Madrid, Barcelona, entre otras, aconseja la firma del citado contrato teniendo en cuenta que es habitual que la demora en la toma de la decisión lleve aparejada la pérdida del activo, es decir, que cuando uno decida que quiere comprar, el activo ya no se encuentre disponible en el mercado.

Este tipo de contratos, previo desembolso de una parte del precio en concepto de “arras” (entre el 10% y el 15% del precio de venta), dan tranquilidad al inversor para que pueda realizar las comprobaciones pertinentes para tomar la decisión de compra.

Superado el “due diligence”, el siguiente paso será firmar la correspondiente escritura de compraventa ante notario. Es importante señalar que al notario, entre otra documentación, se le debe aportar la documentación relativa que justifique el pago del precio de compra. Generalmente en España el pago se realiza mediante cheque bancario certificado o bien mediante transferencia bancaria. No es preciso tener una cuenta bancaria en España para realizar la inversión. 

Firmada la escritura, y para el caso de que la operación de adquisición esté sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el inversor contará con un plazo de 30 días, con carácter general para proceder a abonar el citado impuesto ante la Administración Tributaria de la Comunidad Autónoma (región) en la que se encuentre localizado el inmueble. El tipo de gravamen aplicable oscila entre el 6% y el 11% del precio de compra dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el activo.

Pagado el impuesto, el siguiente paso lo constituye la inscripción de la escritura notarial de compraventa en el Registro de la Propiedad correspondiente. El proceso de inscripción se demora cerca de tres semanas. 

En lo que atañe a los costes de notario y Registro de la Propiedad, en España para una inversión de alrededor de un millón de euros, es aproximadamente, 3,000 euros. Si a esos costes añadimos el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el coste ligado a la adquisición (sin considerar honorarios de asesores, abogados, peritos, etc) son 63,000 euros para un inmueble con un precio de adquisición de un millón de euros.

La primera oportunidad de ahorro surge, por tanto, en el momento de la compra, y en concreto, y desde el punto de vista fiscal, en relación a la imposición indirecta ligada a la adquisición del activo. En este sentido, la canalización de la inversión a través de una sociedad localizada en España plantea cuantiosas oportunidades de ahorro. 

Con respecto a la compra de activo residencial, la normativa que regula el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, con carácter general en las distintas regiones, prevé un tipo de gravamen reducido del 2% (en lugar del tipo de entre el 6% y el 11% mencionado previamente) cuando quién realiza la inversión se trata de una sociedad que se dedica a la compraventa de este tipo de activos. La aplicación del mentado tipo reducido requiere que la vivienda sea vendida dentro del plazo de los tres años posteriores a su adquisición. Resulta interesante esta fórmula para aquellos inversores con la mirada puesta en rentabilidades de corto plazo.

Si en lugar de la compra de activo residencial para su venta en el corto plazo, el inversor está pensando en otro tipo de activo inmobiliario con la intención de explotarlo en alquiler, con la canalización de la compra a través de una sociedad localizada en España, se podría evitar el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, quedando la operación sujeta y no exenta al Impuesto sobre el Valor Añadido.

En este caso, atendiendo a la normativa que regula el impuesto en España, el vendedor no repercutirá IVA en la factura por aplicación de lo que se conoce como regla de “inversión del sujeto pasivo”. La imposición indirecta, en este caso, no supondría un coste para el inversor.

Para inversiones de cuantía relevante (por encima de 10 millones de euros), existe un régimen especial en la normativa fiscal española, el régimen de las SOCIMIs (“REITs” españoles), que, entre otras ventajas, a las que haremos referencia a continuación, prevé la exención del 95% del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas. La exención para una inversión de 10 millones de euros, implica un ahorro en costes por imposición indirecta de 570.000 euros.

Una vez realizada la inversión, desde el punto de vista fiscal en España, es importante considerar que la tenencia o explotación de un inmueble por parte de un no residente fiscal en dicho país (ya sea una sociedad extranjera la titular del activo o una persona física), está gravada en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes al 24% para los inversores latinoamericanos. 

En cuanto al Impuesto sobre el Patrimonio y al Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas, la tenencia del activo, cuando el inversor extranjero es una persona física, puede llevar aparejada tributación. Ambos puestos pueden llegar al 3.5% del valor de adquisición y se trata de un pago de carácter anual. Las sociedades no tienen que pagar este impuesto.  

En este sentido, de cara a evitar igualmente exposición en España a los impuestos, se aconseja una doble estructura societaria de forma que las acciones o participaciones de la sociedad española estén en manos de una sociedad no residente en España. Esta doble estructura proporciona adicionalmente ventajas en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en caso de una futura transmisión por herencia o donación de la inversión.

Nuevamente, en la tenencia y explotación, surgen oportunidades de ahorro cuando la inversión se canaliza a través de una sociedad localizada en España. Al respecto, el tipo de gravamen general en el Impuesto sobre la Renta de sociedades en España (Impuesto sobre Sociedades) es del 25 por ciento. A este tipo se gravan tanto las rentas procedentes de la explotación del activo, como las derivadas de su posterior transmisión. 

En el caso de sociedades radicadas en España que se dedican al arrendamiento de viviendas, el tipo de gravamen efectivo es posible reducirlo hasta el 15% mediante el cumplimiento de una serie de requisitos. Por otra parte, el tipo de gravamen aplicable en el Impuesto sobre Sociedades a las sociedades españolas acogidas al régimen SOCIMI, que permite la inversión en todo tipo de activos inmobiliarios (residencial, comercial, “retail”, industrial), es del 0% para las rentas procedentes de la explotación de dichos activos o de su transmisión.

En conclusión, la realización de una inversión en el mercado inmobiliario en España para el inversor latinoamericano plantea desafíos importantes en lo que respecta a los costes fiscales ligados a la realización de la misma. La regulación fiscal en España, dejando a un lado inversiones de cuantía no relevante, aconseja que la inversión sea canalizada a través de una sociedad localizada en territorio español que esté en manos de una persona jurídica no residente. 

La utilización de un vehículo societario español, por los motivos expuestos, presenta importantes oportunidades de ahorro fiscal, no sólo en el momento de realizar la inversión, sino también durante su mantenimiento, y en la posterior desinversión. Hemos puesto de manifiesto que en la compra se puede reducir considerablemente, e incluso eliminar completamente, el coste ligado a la imposición indirecta en la adquisición. 

En lo que atañe a las rentas que se pudieran poner de manifiesto con ocasión de la explotación del activo, la existencia de regímenes fiscales especiales dirigidos a las empresas que operan en el sector inmobiliario en España y permite limitar de forma considerable la carga fiscal.

Por último, señalar que una estructura óptima de inversión en España desde el punto de vista del Impuesto sobre el Patrimonio, Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas e Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones aconseja que el inversor latinoamericano, en todo caso, no sea titular directo de la inversión como persona física. La sociedad no residente que en última instancia detente la inversión deberá asegurarse de que el valor de la misma no suponga el 50% o más del valor de su activo total.

B LAW & TAX

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Prestamos asesoramiento legal y fiscal especializado a personas físicas con alto patrimonio, que comprende la planificación de sus inversiones financieras e inmobiliarias a través de sociedades holding o sociedades patrimoniales.

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