Pocas industrias se acusan tan tradicionales como el sector inmobiliario. Hasta hace poco, pareciera como si el activo más grande del mundo, como todo activo real, fuera poco más que ladrillos y capital. Hoy somos testigos de un cambio en este guión.
Andrew Baum, profesor de la escuela de negocios de Oxford, fue el pionero en acuñar el término proptech como un espectro que abraza todas las herramientas que impacten en las verticales del ejercicio inmobiliario: desde el mercado de capitales hasta la administración de inmuebles pasando por el desarrollo y la comercialización. Así, Baum señala que vivimos la tercera generación de tecnología inmobiliaria tras haber superado la generación primigenia y la de la computación tradicional; la nuestra es un compendio de diferentes tecnologías que paulatinamente cambiarán nuestra interacción con la realidad bajo el nombre de la realidad virtual, el blockchain y la inteligencia artificial, entre otras. Alineados con la idea de una nueva generación tecnológica, las figuras de Steve Weikal y James Scott de MIT señalan ocho sectores de desarrollo: smart technology, construction technology, business process, real estate fintech, digital visualizations, data analytics, mobility y disruptors.
Además del tipo de tecnología y su categorización por sector, un tercer campo de categorización popular en el medio es por modelo de negocio. La innovación no necesariamente viene de startups disruptivas de Silicon Valley; muchas veces las propias empresas tradicionales deciden implementar sus propios productos o eficiencias operativas, siendo sujetas al negocio central de dicha empresa. Un ejemplo es el de la constructora transnacional Turner Construction que tiene su brazo de innovación y capital de riesgo lateral a su núcleo operativo: la construcción. Sin embargo, la manera más común de encontrar esquemas de innovación es efectivamente a través de startups que enfocan su operación central en el empleo de nuevas tecnologías y modelos de negocio para complementar o competir con sectores rezagados. En descripción de Y-Combinator, una de las aceleradoras de startups más importantes del mundo, los modelos de negocio tecnológico pueden ser e-commerce, advertising, enterprise, usage-based, hard-tech, marketplace, transactional y saas.
Sin embargo, la descripción no satisface la pregunta central de sobre la nueva ola tecnológica en el sector inmobiliario; ¿Qué está empujando a nuestro sector hacia esta nueva generación? En mi opinión es la búsqueda acelerada de competitividad, el autodescubrimiento de oportunidades emergentes y, finalmente, el desarrollo del mercado ESG.
La respuesta más obvia al porqué de la tecnología es la competitividad, o, en un esquema darwiniano, la supervivencia del que se adapta. Pensemos en el uso de programas o plataformas que, al ser desarrolladas o contratadas dentro de una empresa corporativa o tradicional les ayudan frente a su competencia. El ejemplo puede ser tan sencillo como el uso de excel en la contabilidad de PYMES familiares, hasta el uso de plataformas de administración de obra como PROCORE en el complejo de lujo de Four Seasons en Tamarindo, México.
En cuanto a áreas de oportunidad emergentes, pensemos en el ecosistema y el mercado como un ente en constante cambio que va abriendo nuevas dinámicas y nuevos mercados entre los inversionistas, desarrolladoras, comercializadoras y consumidores. Desde el crowdfunding hasta la posibilidad de poder vivir tu futura casa con el uso de googles de realidad virtual, nuevos nichos se desbloquean para habilitar nuevas aplicaciones tecnológicas; tal es el caso de VTS en Estados Unidos que permite a los agentes comerciales generar avalúos y diagnósticos automatizados de propiedades sobre las plataformas ya existentes de Costar. La tecnología se va autodescribiendo y permitiendo nuevos nichos emerger.
Por último, las presiones por lograr mercados más sostenibles y transparentes a nivel operativo, transaccional y constructivo está siendo un disruptor importante en los países desarrollados, y su estrés empieza a sentirse en Latinoamérica. Un mundo sostenible necesita nuevas herramientas de medición y aplicación para lograr políticas y mercados más eficientes hasta hace poco inexistentes. ––Al ponderar que el sector inmobiliario es responsable del 40% de consumo energético y de emisiones de gas invernadero entendemos porque el compromiso ESG (Environmental, Social & Governance) es un catalizador de los primeros dos motores del proptech.
Pero esto está lejos de ser una descripción detallada del ecosistema. Recalcando los 3 motores de la tecnología inmobiliaria, mucho queda aún por mejorar la competitividad, los nuevos nichos y un desarrollo más sostenible de nuestra industria. Este espacio será dedicado a estos temas, temas que irán de las tendencias más conocidas hasta lo más disruptivo como el metaverso y la inteligencia artificial. Vivimos un mundo diferente ya.
Por Juan Huicochea Mason, Research Fellow, MIT
Es una columna de la edición 137 https://inmobiliare.com/inmobiliare-137/